保租房热 运营服务是关键

　　如何解决新市民、青年人在城市租房的“首年之困”？如何用一方温馨天地安放他们的“安居之梦”？保障性租赁住房（以下简称“保租房”）正在成为重要的发力方向，助力多元化、多层次的租赁住房体系的形成。作为近两年才刚刚出现在住房消费市场之中的“新物种”，首批新建的保租房即将集中亮相。与此同时，该领域也正在成为长租公寓品牌争相切入的热门赛道，数据显示整体纳保比例超过20%。业内人士指出，在当前存量房源作为保租房筹集主体的情况下，有着强大运营管理和轻资产运营能力的品牌将胜出。

　　故事 解决租房痛点 让年轻人放心地住下来

　　在长腰岭，城品云荟公寓红黄相间充满年轻气息的楼体格外吸引眼球。它是广州首批亮相的利用集体土地建设保障性租赁住房试点项目，于今年7月1日开始正式招租，主要面向周边产业园、企业的职工，以及新市民、年轻人等，而小悦正是首批租客。

　　准毕业生租房需求大

　　21岁的小悦是钟落潭某高校学生。“我们从下个学期开始就进入实习期，上班后很难按照学校的住宿作息要求，就需要在外面租房子。”对她来说，租房首要的是安全，要有完善的安保；其次是户型合适，大多数的商品房小区都是套间，需要找人合租才能将成本降下来，然而找合租伙伴本身就是一个大难题；此外还要解决家具、家电问题，房子最好像学生宿舍一样可以拎包入住。当然，价格也要在“学生族”的承受范围之内。

　　“现在住的地方几乎可以满足我全部要求。”小悦所租的是城品云荟公寓市场价700元/月的单间，押一付一的租赁条件对学生族十分友好。家具、家电齐全，现在的“家当”已经足够入住。“晚上回到家，看到大门口有安保人员在巡逻，还是很放心的。”

　　保租房解决青年人租房痛点

　　小悦所描述的，正是保租房所要解决的当下青年人的住房痛点：保租房提供的是有一定品质、但同时价格可负担的租赁住房。据运营方广州城投住房公司相关负责人介绍，项目提供单间、一房一厅及两房一厅产品，即使是小家庭的居住需求也可以满足。

　　项目区别于市场化长租房的“保障性”体现在哪里？该负责人告诉记者，相较于周边同品质房源，其价格更划算，且每年涨租不超过5%，同时租约稳定。“在满足年轻人居住需求的同时，尽可能提升租房体验，让他们心无旁骛地工作生活。”该负责人说道。

　　广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，保租房的特点和优势可以总结为低租金、小户型、配套好。“未来租购同权还将进一步落地，年轻人通过保租房就能在大城市得到温馨、舒适的生活。”

　　现象 商业模式清晰 长租公寓纷纷“纳保”

　　实际上，“保障性租赁住房”称得上一个“新物种”。严格说来，直到2021年这一概念才在国家住房保障体系顶层设计之中得以明确。根据规划，广州在“十四五”期间累计筹建政策性住房66万套，其中公共租赁住房3万套、共有产权住房3万套，其余60万套均为保障性租赁住房（含人才公寓），可见其在整个保障性住房体系中的重要地位。

　　房企积极发力保租房项目

　　据住房租赁产业研究院数据，截至2023年一季度末，全国已开业房间规模中约有21%纳入当地保障性租赁住房。在巨大的需求空间之下，长租公寓又一次站在风口之上，已有的市场化长租公寓 “纳保”成为重要的筹建方式。以较早进入该领域的万科为例，其旗下青年长租公寓品牌“泊寓”近年积极地参与保租房的筹建和运营。迄今为止，泊寓旗下在全国33个城市已开业的近17万间公寓之中已经有超过8万间纳保，比例过半。“目前，租赁、开发与物业共同组成了万科的三大业务板块。”万科泊寓相关负责人表示。

　　龙湖集团旗下龙湖冠寓同样也在“纳保”之路上发力。截至目前，其保租房已累计开业房源超2万间。而华润有巢则在全国15个城市布局租赁房源5.5万间，更在北上广深持有多个超大型租赁社区。2022年底，华润有巢REIT成功发行，成为国内首批成功上市的保租房REITs产品。

　　“对于企业来说，保租房最大的优点就是其商业模式的清晰。”一位在头部长租公寓品牌的业内人士告诉记者，首先保租房有一定的民生属性，这就决定了其微利运营的模式。但保租房项目往往整体出租率更高，且参与企业在金融、税收等方面有一定的支持力度，同时还能盘活存量资产，提升资产的周转率，更能借由保租房公募REITs探索存量资产的退出路径，打造商业闭环。

　　专家分析 产品格局高低分化 资产运营轻重分离

　　“虽然属于保障性住房的一部分，但保租房体系建立之初就确定了由政府引导并提供政策支持，市场化主体主导的格局基础。”李宇嘉如此描述保租房在运营上的重要特点。

　　品牌分化格局明显

　　而这一在体量上足以匹敌新建商品住房的“新物种”也给市场带来了极大的想象空间。

　　一方面，地方国企作为保租房筹集的“压舱石”，不断发布自身住房租赁品牌及推进租赁业务。克而瑞数据显示，从今年入市的住房租赁品牌来看，地方国企占比已达50%。在广州，广州城投集团旗下住房公司、珠实集团旗下珠江租赁等就承担了相当一部分的保租房筹建运营任务。

　　另一方面，对于原本长租公寓领域的品牌而言，则将出现明显的分化格局。李宇嘉指出，“长租公寓”将变成一个针对较强租金承受能力人群的小众产品，大众的租房需求将主要由保租房体系解决。万科泊寓相关负责人则表示，具体到企业层面将形成更为清晰的低、中、高端产品线，以满足不同人群的居住需求。

　　整租运营等盘活存量房源

　　李宇嘉同时指出，过去多年市场上沉淀了大量的存量房源，特别是商办、公寓等，这是全国各大城市均有的现象，使得盘活存量在当前的保租房筹建中居于主要地位。以广州为例，已探索形成的保租房筹集方式之中，包括了存量房源整租运营、“工改租” “商改租”、产业园区配建等存量资源盘活渠道。这也意味着，未来将出现大量没有长租房管理经验的物业持有方，与具备品牌优势和轻资产运营能力的公寓服务提供方之间带来了巨大的合作空间，包括此前以重资产运营为主的万科泊寓、龙湖冠寓等、以中资产运营为主的魔方等，均已经在保租房领域开始了轻资产委托服务的拓展。

　　当大体量的保租房入市之后，将给商品房市场带来怎样的影响，李宇嘉指出，“一方面新市民和青年有着大量的居住需求，另一方面商品房逐渐走向了改善和精品产品主导，保租房正是为了适应这一需求的变化。”他表示，可以通过鼓励先租后买的模式，不仅有利于消费的释放，更将长期有利于商品房市场的健康发展。