广州优化楼市限购政策 “金九银十”会来吗？

　　文/羊城晚报记者 陈玉霞

　　本周房地产领域重磅消息，莫过于广州市优化楼市限购政策。

　　9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出了调整广州商品房限购政策实施区域范围，二手房增值税免征期“5年改2年”，非广州户籍居民家庭限购1套住房的纳税或社保缴纳年限从5年收缩至2年等政策。这些政策从9月20日0时开始施行。

　　从8月底开始至今，不到一个月的时间内，广州出台了房地产领域及信贷、税收等领域的优化调控政策。政策的密集程度、出台的时间可谓顺势而为。连番的新政，出台背景是什么？新政刺激下广州楼盘会涨价吗？广州楼市的“金九银十”会重现吗？

　　一问：新政为何频频出台？

　　楼市新政出台的目的为“调控”，市场过热时或市场冷清时，国家及地方政府层面都会出台相关政策，保障行业和市场平稳发展。此次也不例外。

　　8月30日，广州市宣布落地执行“认房不认贷”政策。8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发文明确降低商业性个人住房贷款最低首付下限比例及存量首套住房贷款利率。被业界称为“自2008年以来最宽松”的这两条楼市政策对当前的市场而言无异于“久旱逢甘霖”。政策落地后，广州确实有多个楼盘的人气和成交量都有所增加，但和北京、深圳等城市的楼市回升行情相比，广州的回暖程度显然比较弱。部分楼盘虽然呈现了飘红的成交数据，但这并不代表着真正意义的“火爆行情”。仔细计算可知，很多楼盘报出了数亿元、数千万元的成交金额，其实成交量不过两位数；和推出的新货量相比，成交去化率基本不会超过四成，更多的则在一两成幅度，这样的数据实在难言乐观。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓介绍，上述“信贷”组合拳政策落地之后的两周，广州一手楼盘的来访和认购数据有所上升，但从第三周开始又环比下降，可见市场需求动能仍然不足。截至8月末，全市一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。因此，不论从库存压力还是从实际成交看，广州都有对调控政策进行优化调整的必要性。

　　9月20日，广州优化了楼市限购政策，对旧有楼市限购政策实施的区域范围进行了调整，只对越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙继续执行限购政策，其他区域则未提及。同时，非广州户籍居民家庭限购1套住房的纳税或社保缴纳年限从5年收缩至2年；考虑到新政主要利好“卖一买一”的置换需求，为了盘活二手房交易，本次将全市二手房增值税征免条件从5年改为2年。

　　从克而瑞统计数据看，不在提及的限购名单内的区域之中，番禺、黄埔和花都三区的一手住宅库存面积分别达到210万平方米、149万平方米和143万平方米，都属于库存量大、市场竞争激烈的区域，没列入限购区域名单也在情理之中。

　　二问：新政会引发广州楼价上涨吗？

　　近期多个楼盘人气的回暖，以及部分楼盘“明天开始涨价”的海报在朋友圈刷屏，致使不少有购房意向的市民开始担忧，广州楼价是否又要上涨了？

　　这个问题，不必担心。最根本的原因是，现阶段的广州楼市很难具备涨价的支撑。

　　从市场规律看，楼价的涨、平稳或降，和楼市的供求关系相关。今年以来，一手住宅月度成交量在3-5月份攀上70万平方米的相对高位后，6月份开始至今行情回落。8月份的一手住宅网签量同比、环比继续出现超20%的降幅。哪怕是中心区的一些热门项目，有营销负责人也曾和羊城晚报记者大吐苦水称“有两个月内，一套房子都没卖出去。”市场的观望情绪在今年持续了很长一段时间，致使广州楼市成交乏力，“活下去”成为绝大多数房企的心声。

　　成交低迷的环境里如何“活下去”？以价换量――用更加实惠的定价、用更大力度的让利促销，把购房者吸引到楼盘并实现转化。这类促销活动，至今仍在绝大多数的刚需项目及部分改善型项目里推行。在海珠区热门的、实力房企开发的项目里，目前还能持续发现“5万字头”的特价房；在数个外围区域，同一套单位这一周的报价可以比上一周更低数万元，“现场还能继续砍价”……

　　实际上，购房者可以关注全新楼盘的开盘价这类信息，它们具有风向标的意义，毕竟，只有摸清市场制定精准的定价，楼盘才可能有相对好的成交量。近期推售的全新盘相对实惠的定价，足见房企对市场的谨慎。

　　换句话说，现阶段还处于楼市寻求成交量的阶段，没有足够的成交量支撑，楼价上涨就无从谈起。消费者听到的、看到的有关涨价的消息或海报，更多的则是楼盘的营销策略。极少数的高端项目或许要回收一些折扣，这并非市场主流。

　　三问：广州楼市“金九银十”能重现吗？

　　“金九银十”的说法，其实是对活跃的市场行情的一种形象描述。楼市里的“金九银十”，由房企在带有国庆长假的10月进行花样促销冲刺成交量而来，算上预热蓄客及抢先冲刺的9月，这个全年最重要的营销档期就变成以9月和10月为主。如果行情火爆，则为“金九银十”；如果行情冷清，业内也会将其戏称为“铜九铁十”。

　　今年的“金九银十”来不来？多重利好促进之下，会来。

　　从多年楼市调控政策和收效看，信贷方面的利好能有效刺激楼市成交。如2013年3月出台了“降首付和降利息”组合拳后，广州一手住宅成交行情便一路走高，月均成交量由3月之前的69万平方米快速拉升至110万平方米，增幅近五成。现阶段，广州出台“认房不认贷”政策，由此带来的三成首付和利率优惠，能为首次置业者和换房者降低不少购房成本；9月20日施行的黄埔、番禺、白云（四镇）等热门区域不再限购、非广州户籍居民家庭缴纳社保或个税年限降低等政策，都为众多想买房但受制于原有政策而难以买房的买家扫清障碍；同时，这个档期内开发商也在抓住时机积极推货和促销，增加了买家的选择性。众多因素叠加，9月和10月的楼市成交量环比增加将成为必然，同时，也极大可能超越去年同期两个月总共1.26万套的成交量，从这方面说，今年“金九银十”会重现。

　　实际上，关注“金九银十”，更应该关注的是“金九银十”的成色问题，即这两个月楼市成交量和成交价的质量问题。这需要和去年、近五年甚至近十年内的同期行情进行对比。羊城晚报记者统计2018年-2022年这五年期间的9月和10月成交量发现，2020年期间这两个月的成交量共22000套，为五年期间最高；而2022年期间的这两月成交量仅为12642套，为五年期间最低。因此，若是今年9月和10月两个月的成交量若同比持平甚至高15%左右，也只能说是一般行情。这波行情能否冲得更高？值得各界拭目以待。