业内专家:土拍回归市场化是顺势而为

　　文/羊城晚报记者 范晗越

　　10月23日，四川省成都市公共资源交易服务中心挂牌7宗宅地，土地面积总计20.43万平方米，起始总价约28亿元。此次出让未提 “限价竞买+抽签竞得”方式，且未设置成品房清水最高销售均价。调查发现，10月以来，已有成都、济南、合肥、厦门等热门城市对近期的土地拍卖规则进行了调整，在最新一批土地拍卖中取消地价上限，土拍重现“价高者得”规则。

　　关于限制地价的规定，广州在2021年4月首次的集中供地期间就已开始实行，该批用地均采用“限地价+竞配建+摇号”的方式进行出让，引发市场关注。三年多的时间里，房地产市场已呈现另外一番行情，广州的土地出让是否也会取消最高地价限制？多位业内专家在接受羊城晚报记者采访时表示，取消土地最高价限制，其实是房地产回归市场化的举措。

　　近三年单宗住宅用地溢价率大多不超15%

　　2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示，要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。另按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市土地出让将实现“两集中”。所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

　　同年首批集中供地中，热点城市如重庆、无锡、厦门、南京平均溢价率高企，长春、青岛等城市则出现多宗宅地底价成交，甚至流拍。在土拍规则上，22城首批供地采用的出让方式仍以限地价为主，在触及地价上限后，普遍要求竞配建、竞自持。

　　2021年3月，北京市在年度第一批次商品住宅用地出让公告的补充公告中，首次公布了土地合理上限价格，将该批次29个项目地块的溢价率限制在了15%以内。2021年8月起，上海、天津、深圳、青岛、济南、杭州等十多个“两集中”城市的第二批集中供地相继宣布暂停，在后续重新发布的公告中，均出现了单宗住宅用地溢价率不得超过15%的表述，同时也对竞配建等变相抬升地价的形式进行了限制。业内认为，“两集中”加上“合理土地上限价格”，是政府从土地价格上进行了让步，并且通过各种细致管控，使开发商必须从新房售价上让利给购房者，以稳定当时不断上涨的房价。

　　前三季度土地市场总体遇冷

　　今年以来，广州、杭州、南京等城市出让的宅地有多宗以接近15%上限或摇号的方式成交。广州土地市场方面，今年以来已经出现了11宗摇号地，仅番禺一个区就出了6宗，另外还有天河2宗，荔湾、白云、海珠各1宗。这当中的部分地块，甚至吸引了二十多家房企参拍，既有国企央企参与，也不乏民企身影。同时，今年以来，广州楼面地价TOP10榜单已被四次刷新，比如，今年6月成功出让的天河员村一横路地块，就以57281元/平方米的地价跻身榜单第二，仅次于广州城投在2020年拿下的越秀南地块（64576元/平方米）。

　　不过，从整体上看，在优质地块以外，不少非核心的地块以底价成交甚至流拍，企业投资意愿整体相对较弱。中指研究院数据显示，2023年1至9月，全国300城住宅用地成交2.2亿平方米，同比下降33.4%（去年全年已下降30%）。具体到9月，核心22城地价拍至上限的占比不足两成，底价成交占比提升至77%。土拍遇冷的现象在已经跟进取消土地限价政策的部分城市尤为明显，三季度，济南、成都的住宅用地成交面积同比均下降，降幅分别为19.9%、12.7%。

　　专家观点

　　取消地价上限是土地回归市场化的举措

　　土地市场的成交，也可视为房地产行情的一个晴雨表。地价限制的取消，让其回归市场化，或有望在一定程度上促进市场信心回稳。多位专家向羊城晚报记者表示，土地价格上限是特殊时期的特殊产物，如今取消，是让土拍回归市场化的正常举措。

　　广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理表示，当前房地产市场、土地市场正在发生重大改变，稳地价、稳房价、稳预期压力前所未有，2021年的一系列土地价格限制性措施，本意在于通过控制土地成本限制房价上涨，但是一定程度上与市场规律相违背，在当前的房地产市场环境下再限制土地拍卖价格已经没有必要，回归“价高者得”是符合时机的合理举措。

　　取消地价上限后，包括广州在内的大城市土地市场是否会过热？资深业内专家邓浩志认为，如果地价取消上下限，大城市核心城区地价会出现上涨。过去两年，尽管楼市不景气，但大城市房价依然坚挺，核心板块甚至逆势上涨。如果取消价格封顶摇号，则一线及实力较强的二线城市核心地段甚至有望突破前几年的地价天花板，土地市场会分化明显，并不奇怪。取消限价，回归价高者得是市场化行为，有利于通过价格进行供求关系的调节。以广州为例，作为高能级城市，如果放开土地限价，本就受开发商青睐的海珠、天河等中心区域或其他热门区域的核心地段地块，也将有望出现新的高价。

　　中指研究院分析师孟新增认为，取消土地最高限价，让地价回归市场，有利于提振土地市场情绪，后续或有更多城市跟进。但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，土拍规则调整带动市场效果或比较有限。

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　　多城取消土地限价

　　据报道，9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。近日，已有多个城市取消土地限价。

　　10月9日，济南公共资源交易中心、济南市自然资源和规划局发布两批土地补充公告出让文件显示：本次国有建设用地使用权采取网上挂牌方式出让，按照价高者得原则确定竞得人。不含“城镇住宅用地设立最高限价，网上交易达到最高限价的采取‘限地价、竞建筑品质、现场摇号’”相关表述。

　　10月12日，据合肥土地市场网消息，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单(第三批)。其中有6宗地块明确将于11月2日出让。同时，地块出让规则有所调整，未显示上限价格。

　　10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告，计划于11月7日出让湖里区2023P12一宗商住用地。地块起拍楼面价45000元/平方米，起拍总价47.4亿元，地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。

　　10月23日，青岛2023年第三批次预公告中首宗地块挂牌出让，将于11月7日出让一宗宅地，该宗地块将采用拍卖方式出让，仅设置起拍楼面地价3800元/平方米，起拍总价3.93亿元，不设底价，采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人。