住房“以旧换新”加速落地 “买新”“卖旧”衔接仍有优化空间

　　5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。

　　同日，湖北省住建厅联合湖北省财政厅等多部门联合印发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》提到，推进住房“以旧换新”。支持国有企业收购二手住房，为卖旧买新“搭桥”；鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。

　　中指研究院数据显示，截至目前，全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”措施，包括了上海、广州、深圳等一线城市。“以旧换新”已经成为各地疏通市场堵点，激发住房消费活力的重要举措。

　　打通置换链条堵点

　　“住房‘以旧换新’可以把刚需购买二手房的需求与改善性购买新房的需求联动起来，就目前改善性购房需求密集爆发、业主换房需求迫切的情况来说很有针对性。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者表示，目前二手房市场存在交易难度大、交易周期长、交易流程复杂等痛点，正需要政策配合打通换房链条上的主要环节。

　　在房地产市场供求关系发生新变化的当下，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施成为各地聚焦的重点。住房“以旧换新”政策瞄准当前市场置换不畅的堵点，旨在加快一二手商品住房流通。

　　58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示，住房“以旧换新”一方面可以加速大量挂牌的二手房存量去化，另一方面，也释放了改善性需求，有利于库存商品住宅去化。

　　从目前已经推出的措施来看，各地主要采用多方联动帮卖、房企或国资平台“收旧换新”、政府补贴等模式，推动住房“以旧换新”。

　　其中，多方联动帮卖模式较为常见，本次推出“以旧换新”倡议书的广州及上海、深圳等一线城市均采取这一模式，需要换房人、房企及中介机构多方联动，在换房人优先锁定认购房企新房的同时，中介机构帮助换房人优先出售旧房。

　　南京、郑州等近20个城市则采用房企或国资平台“收旧换新”的模式，由企业或平台按照评估价格收购存量二手房，换房人在一定范围内选定意向新房，并与开发商签订买卖合同。

　　另外，苏州、沈阳等城市对出售旧房并购买新房的业主提供相应财政补贴。

　　做好“买新”“卖旧”高效衔接

　　刚刚发布住房“以旧换新”活动倡议书的广州公布了首批房地产中介机构名单，共包含12家中介机构。任职于其中一家中介机构的经纪人在接受《证券日报》记者采访时表示，他们已经在着手落实“以旧换新”活动倡议内容，对于参与“以旧换新”活动业主的旧房房源，他们会通过短视频、社交媒体推送投流等方式，加大推广力度。

　　这是各地多方联动帮卖模式落地情况的一个缩影。对于有改善性需求的业主来说，锁定新房房源、无责任解除新房认购协议并退还订金、中介大力“帮推”等一系列服务让置换过程更加顺畅。

　　“在置换的过程中，二手房业主、二手房的刚需购房者和出售新房的开发商几方之间存在信息不对称，导致房源没有办法实现匹配，是目前比较大的问题。” 李宇嘉称，住房“以旧换新”活动可以打通部分主要环节。

　　“该模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前‘买方市场’下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。

　　李宇嘉建议，目前参与的楼盘和二手房参差不齐，要想实现“以旧换新”的高效率，一些配套差的二手房，要加快公共设施的补短板，另一方面，楼盘开发商也要做出让利。

　　与此同时，“收旧换新”模式也已经取得一定成效。以南京为例，位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）的存量住房可置换南京安居建设集团（以下简称“安居集团”）旗下的新建商品住房，存量房源由安居集团旗下全资公司以评估价为依据负责收购。

　　据安居集团披露，截至5月20日，线上、电话、现场等各类咨询约3450组，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名约4150组，初审符合条件的登记约3430组。案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。目前已有52组客户确认成交。

　　在积极通过“收旧换新”满足置换需求的同时，业主们也存在着一些顾虑。在记者采访的部分南京换房人中，对评估价过低的担忧普遍存在。

　　“我还在等待评估价出来。”计划出售位于南京市秦淮区房产的丁女士告诉记者，自己已经交了意向金，但如果评估价低于心理预期太多的话，可能选择不再换购。

　　丁女士还对记者表示，参与“收旧换新”的好处就是不需要自己耗费时间精力卖房，只要不低于目前市场二手房成交价太多，她还是更倾向于通过住房“收旧卖新”来满足置换需求。

　　曹晶晶表示，整体而言，“收旧换新”模式满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化。在实践中，此模式可以进一步完善操作流程，以保障政策实施效果。对于评估价太低打击业主置换积极性，二手房回收前需要业主准备一笔资金先还清贷款、解除抵押等情况，未来政策可在支持带押过户、给予优惠补贴等方面进行完善。

　　“住房‘以旧换新’在政策层面需要和换房过程中交易税费减免，以及换新首付政策变化相结合，更有效降低交易成本，推动置换者更有信心进入市场。”张波建议。