政策效果兑现 房地产市场活跃度回升

　　当前，“517”楼市新政出台已经超过一个月时间，全国多个一二线城市楼市逐步进入政策效果兑现期。业内人士认为，新政从客观上降低了购房门槛，随着其逐渐发力，房地产市场正在积极回暖。

　　重点城市成交量回暖

　　5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措，包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等多方面内容。

　　记者梳理各地楼市数据发现，深圳、广州、上海等城市在执行“517”新政之后，当地房产市场热度均有所提升，到访客户数量明显上升，成交量短期内呈现回升现象。

　　在楼市新政刺激下，深圳二手房成交活跃度短期已经恢复到3年前的水平。据深圳市房地产信息平台数据，截至6月24日，深圳6月份二手房成交量达到4021套，相当于日均成交约168套，这一成交水平不仅超过了今年5月份日均约160套的水平，也超过了2023年6月份日均103套、2022年6月份日均91套、2021年6月份日均148套的水平。

　　中指研究院华南分院高级分析师孙红梅称，5月份以来，深圳楼市迎来限购松绑、房贷首付及利率下降等优化调整政策，楼盘来访量、看房量上升，市场活跃度显著增强，近期深圳楼市周度成交表现出持续上涨趋势。端午小长假成交量较“五一”假期也有明显提高。“517”新政满月，深圳新房和二手房成交均较新政前一个月有所上涨。6月，房企进入上半年业绩冲刺阶段，深圳楼市逐步进入政策效果兑现期。

　　上海的一二手住房成交量也在稳步提升。安居客发布的最新数据显示，过去一周（6月17日至6月23日），上海二手房共成交6275套，6月22日一天成交1147套，创年内第二高。截至6月23日，6月二手房成交总量已达19663套，日均成交855套，相比5月1日至5月23日期间上涨62%。中指研究院数据显示，6月1日至16日，上海二手房网签达13381套，较上月同期增长82%。新房方面，安居客数据显示，6月17日至6月23日，上海共成交新房3586套，其中，6月22日一天成交701套，创48天以来新高。

　　在新政利好带动下，广州新房楼市也呈现回暖态势，无论是到访量还是成交量均出现上涨。中指研究院的监测数据显示，5月17日至6月16日，广州新房网签套数达5849套，相比新政前一个月上升了12.2%。从周度数据来看，6月10日至6月16日，广州新房网签1565套，创4月份以来的周度新高。

　　以价换量成主旋律

　　值得关注的是，虽然楼市新政对市场的正向刺激正在显现，但“以价换量”仍是当下市场的主旋律。

　　6月17日，国家统计局发布的最新数据显示，5月份，70个大中城市中，各线城市商品房销售价格环比、同比降幅略有扩大。

　　具体来看，一线城市方面，5月份，新房销售价格环比下降0.7%，降幅比4月扩大0.1个百分点，其中，北京、广州和深圳分别下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上涨0.6%；同时，一线城市二手房销售价格环比下降1.2%，降幅比4月扩大0.1个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。

　　二三线城市方面，5月份，二三线城市新房销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比4月扩大0.2个百分点；同时，二线城市二手房销售价格环比下降1.0%，降幅比4月扩大0.1个百分点，三线城市二手房销售价格环比下降0.9%，降幅与4月相同。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，一线城市在楼市新政的刺激下，市场成交量有所回升，但价格没有什么变化，仍处于以价换量的状态。

　　58安居客研究院院长张波认为，“517”新政后房地产市场出现了一个相对明显的热度提升，但这一热度提升并不会导致市场快速出现反转，尤其是房价层面不会由此快速转为上涨。然而，一、二手房的成交周期会逐步缩短，购房者对于市场的预期开始出现转好迹象。

　　“组合拳”持续发力

　　除了“517”新政外，一系列稳地产、去库存政策“组合拳”也在持续发力。

　　例如，6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，强调要加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。其中，城市政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及其所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

　　浙商证券研报称，本轮楼市“组合拳”比先前周期低点力度更强。过往三年积累了大量观望需求，在对期房的负预期发生扭转后，有望推动房地产基本面修复。供给方面，住建部明确开启了持续推进保交楼与收购新房库存并行的模式，该类政策有助于扭转需求对期房的不信任，改善供需结构，有望企稳房价。总体来看，2024年政策以结果为导向，企稳市场目标清晰，在市场企稳之前，政策端预计将持续发力。

　　中国民生银行首席经济学家温彬表示，新一轮稳地产、去库存政策“组合拳”的用意是稳定房地产市场，而不是过度刺激，更不是鼓励投机。让住房回归居住的本质，让人民住上高质量、合心意的好房子，才是房地产行业行稳致远的关键。