楼市，“核弹级大招”全面登场

对于楼市来说，“核弹级”的大招是什么？

是持续降准、降息？是全面放开限购、限贷？

都不是。

正确的答案是：货币棚改。

这种核弹级的武器，堪称中国独创。它的精妙之处是：可以在短时间里让一座城市的住房存量减少，让购房需求暴增，让买房资金异常充裕。

如果凯恩斯、罗斯福复活，都会被惊得目瞪口呆，没有想到他们率先倡导并实践的经济理论，被发展到了这个程度。

货币棚改最经典的案例，是在2015年末国家提出去库存之后，曾在2016年到2018年短短2年多时间里，让深陷泥潭的三四线城市楼市重返牛市，价涨量增。

如今，它又来了！

今天，多家媒体报道了南昌将在中心城区推行“房屋征收房票安置”的新闻。

下面解释一下，什么是货币棚改、房票。

所谓货币棚改，是指在老旧小区改造中，政府收回原住民的房子、土地，不就地安置。而是给现金，或者相当于现金的房票，让“搬迁户”、“拆迁户”们去买新房。

在这个过程中，政府收回了老旧小区的房屋和土地，把老房子拆除。这样，整个城市的住房数量就减少了。拆迁户拿着现金（现在一般不给现金，只给房票），去符合条件的新建商品房小区买房，如果房票上的金额不够，还需要补一些现金。

开发商卖出房子，收回房票，找地方政府兑换成现金。政府付出了现金，收回了土地，将来卖出去，也可以回笼货币。而整个房地产行业，就完成了去库存。

政府一般会指定房票的使用范围，不能跨越范围使用；而且鼓励尽早使用，比如南昌规定，自出具房票3个月内使用的，给10%的补贴；4到6个月内使用的，补贴降低到8%；7到12个月内使用的，补贴是5%。有的地方，还补贴新购房的契税，或者给予贷款利息优惠。

之所以不用现金，而使用房票，是防止这些钱被挪作他用，而不在当地买房。当然也跟地方政府缺钱有关——将来开发商找政府兑换房票的时候，有可能是冲抵税款，或者冲抵土地出让金。

房票安置的实质，仍然是货币棚改。

在这个过程中，地方政府一般通过政策性银行（比如国家开发行）获得低息贷款，而政策性银行则通过PSL（抵押补充贷款）的方式，从央行获得低息贷款。

PSL是央行的几个主要印钞方式之一。央行的印钞方式包括：降准、MLF（中期借贷便利）、逆回购和PSL。

最近几年，官方对货币棚改比较慎重，担心再次刺激房价。但随着楼市在过去两年陷入熊市，一年来用尽了很多办法仍然效果不佳，所以这个大招有全面重出江湖的意味。

除了南昌之外，最近发布房票安置办法的城市还有南京：厦门：无锡：昆明：贵阳：温州：以及正在公示相关政策的宁波等：二线城市中，在这一轮最早推出币棚改（房票安置）的是郑州。

2022年12月18日，我曾在题为“2023年，楼市10大预测”的一文里（点击查看）预测，2023货币棚改会全面发力。

我还曾撰文建议：未来大规模的货币棚改只适合在二线及以上城市进行，不太适合在三四线城市搞了。

主要原因是：普通三四线城市，人口增量很少了，如果继续搞货币棚改，可能是一个坑，坑很多人，也坑地方政府。二线城市、强二线城市，仍然有持续的人口流入，是可以搞的。

至于一线城市，由于人气比较旺，楼市回暖比较容易，仅通过放松限购、限贷就可以解决问题，是没有必要大规模搞货币棚改的。

从近日南昌、南京、厦门、昆明、贵阳、温州等城市纷纷公布并实施“房票办法”，宁波等一批城市公示“房票办法”来看，新一轮全面棚改已经登场了。

货币棚改重出江湖，在二线城市全面展开，意味着楼市正在发生新变化。总之，还是维持之前的判断：楼市不会暖，政策就会一直出。

打破通缩预期，让大家愿意消费、愿意投资，是政策的基本发力点。

另据央行公布的数据：2022年6月末的时候，抵押补充贷款余额为26203亿元；到了今年2月末，余额增加到了31403亿元。大增了5200亿元。

这5200亿元中，有相当一部分跟支持楼市有关，比如保交楼和货币棚改。而这新增的5200亿元是基础货币，理论上可以衍生出3.5万亿的广义货币M2。

相信在2023年，PSL的余额会不断创出新高。PSL是央行一条重要的印钞“生产线”，也是支持货币棚改的“能量之源”。

关于楼市的最新消息是：中国央行行长易纲，在华盛顿出席“G20财长和央行行长会议”的时候表示，“中国经济正在企稳回升，房地产市场出现积极变化，预计今年GDP增速将达5%左右”。由此可见，中国房地产市场的走向也是全球财长、央行行长们关注的话题，因为它太重要了，事关全球经济。