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房价迎来拐点,一线2万,2线8千,其他3千?央媒发文定调

作者:早报网 时间:2022-03-30
导读:回望整个2021年房地产市场可谓是疯狂的,有人觉得房价疯狂的涨,也有人觉得房价疯狂的降,因为2021年整体的经历可谓是惊心动魄,上半年涨疯了,下半年却是跌疯了。上半年上海、合肥、杭州、重庆、北京等多个城市出现了疯狂抢房,各种数据创下新高,不少购房者都

回望整个2021年房地产市场可谓是疯狂的,有人觉得房价疯狂的涨,也有人觉得房价疯狂的降,因为2021年整体的经历可谓是惊心动魄,上半年涨疯了,下半年却是跌疯了。

上半年上海、合肥、杭州、重庆、北京等多个城市出现了疯狂抢房,各种数据创下新高,不少购房者都认为房地产将会成为2016年的巅峰,杭州最夸张,出现10万人同时抢包,最直白的原因是新房销售,价格3.2万元每平米,周边二手房价格却去到4万元每平米,假设购买100平米的房产计算稳赚,80万元以上,谁又不愿意去抢房呢?

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不少抢购房产的人还在沾沾自喜,认为房价会上涨10%、20%甚至是会上涨30%,结果市场却迎来了180度的转变,传统的销售旺季迎来了“惨淡收尾”,9月成交单价仅为9757元每平米,创下近77个月,新房价格首次出现下滑,成交单价跌破万元每平米,打破了传统只涨不跌局面。

连老百姓都认为2022年的房地产市场将会延续2021年下半年局面,于是网上就出一份房价流传表,未来5年一线城市房价会跌至2万元每平米二线城市房价会跌至8000元每平米,三四线城市房价会跌至2000元每平米。

让不少购房者认为房地产的春天真的要来了,2016年正式提出“房住不炒”理念,明确房产是用来住的,不是用来炒的核心理念随着政策的调控,如今的房价大涨周期已经不复存在,从黄金时代直接跳到黑铁时代。

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也有不少的网友认为房地产市场的调控只是暂时性的降温,2016年至2021年这5年时间,房价也上涨了不少吧!2016年全国楼市迎来普涨,平均房价达到了6797元每平米,根据易居研究院公开数据显示,2021年平均销售价格为10,218元每平米,整体房价涨幅达到了50%,这仅仅只是平均数值而已,根据贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米,4个一线城市平均房价6.5万元每平米;平均房价突破2万元每平方米的城市有20个;平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个;平均房价突破1万元的县城有103个。

2020~2021年政策真的能调控整个市场吗?答案很可能与过去的政策调控形成了最明显的变化,从4方面的数据可以观看出来。

房价的整体涨幅已经开始收缩,根据国家统计局公开数据显示,2018年起,国内的房价涨幅从原本的两位数回落到个位数,并且整体的涨幅还在持续的收缩,随着时间来到2021年下半年更是出现了连续性的回落,显示年末房价较比年初高点回落达到15.11%,并且许多机构预测2022年下行趋势将会持续走低。

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房企销售数据也在持续走弱,根据克而瑞,数据显示2月百强房企,销售操盘金额仅有4015.8亿元,环比1月份降低24%,同比下降47%,较比1月份降幅扩大逾10个百分点,较比2021年月均回落57%。百强房地产企业操盘金额同比下降百分之四10七十强,房地产门槛值直降200亿,百强房地产门槛值直降21亿,。从2021年下半年开始,国内不少房地产企业就出现了降价销售,现价10%、20%甚至是30%,大幅度的降价行为引起的,市场预期不稳定,有23座城市出台了“限跌令”来稳住市场的发展。

在众多老百姓心中,既然有这样的政策出台,就意味着房价还会有持续下降的空间。

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老百姓购房意向出现大幅度回落,央行公开最新储户房价预期调研报告显示,对下季房价“预期看涨”的比例。已经见到了历史最低点,仅有16.8%的居民认为房价会持续上涨,与此同时国家统计局公开1~2月房地产投资开发情况数据显示2月份全国住房景气指数仅有96.93,远远低于近几年100以上的景气指数达到近7年来的新低。

楼市调控持续发力,根据中原研究院数据显示2021年楼市调控次数达到651次刷新了记录,另外这次政策调控都是非常强劲,比如

三道红线,针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%;负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息,负债总额上涨不能超过10%;踩两条红线有息,负债总额上涨不能超过5%;踩三道红线有息,负债总额不能上涨;即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%,要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。两道红线,针对银行业,2021年1月1日,央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例,另外还有限跌令二手房才搞指导价,土地集中供地等众多政策使得房地产进一步降温。

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短时间内不会出现预测表,那样的房价在未来也不会出现这样的房价,答案很简单,有三方面因素影响。

1、反正有下降的极限

普通老百姓认为房价就是普通的钢筋混凝土,凭什么价格能卖几万元每平米?钢筋混凝土不值钱,值钱的是土地,根据数据显示土地占到房地产开发成本的50%以上,如果房价回落超过30%,国内所有的房地产企业都面临着“破产”。

这句话并不是普通老百姓说出来的,而是房地产龙头企业融创集团孙宏斌所说的,没有利润的房地产,谁又愿意错了,或者说持续下滑房地产企业面临巨额的负债又怎么还款?

2、当前是要稳定房地产的发展

房地产不能出现大涨或者是大跌,毕竟房地产对于国内的经济贡献非常的大,国家统计局长宁吉喆:“房地产是支柱产业,住房是居民消费”,中国城镇化促进常务委员会郑新立说:“即使发达国家房地产仍是拉动经济增长主要支撑产业,目前我国消费水平与发达国家差距仍较大,房地产会成为持久不衰的支柱产业”。

2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿,同比下滑9%,仅土地出让金就占到国家财政收入1/3。

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3、房子就是老百姓的财富

根据央行数据显示房产占到了普通老百姓财富的70%以上,如果房价缩水了,意味着老百姓的财富也缩水了。

房地产拉动超过120个行业,如果房地产不行了,其他行业也同样不景气,有不少人都面临着失业的风险,随着失业率的增加,还款房贷的压力也持续的增加,慢慢地就会出现更多的法开发,这对于市场来说显然是一种压力。

易居研究院预测未来几年房价会由原本的上涨趋势变为下跌趋势,预计下降幅度约为1%,迎来21世纪最大的楼市拐点。

社科院发布《中国住房发展报告(2021~2022)》全国商品房平均销售价格在-3%~3%,房产销售面积在-1%~-5%,房地产开发增速2%~5%。


中指研究预测,2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%。

从多个机构预测的数据观看,整体的房价还是偏向稳定的状态,如果房价真的出现大幅度的回落,市场的波动可能真的超乎大家的想象。


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