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国内的房地产预售制迎来变化?

作者:早报网 时间:2022-04-10
导读:国内的房地产有什么吐槽的,老百姓吐槽的首先是高房价的问题,如果房价回落到一个月的收入,能买得起一平米房子,那该多好啊!当然房价回落到这个程度的可能性是非常的小,毕竟涨起来容易跌下去难。2021年下半年整个市场遇冷之后,不少老百姓都觉得房价应该回落吧,

国内的房地产有什么吐槽的,老百姓吐槽的首先是高房价的问题,如果房价回落到一个月的收入,能买得起一平米房子,那该多好啊!当然房价回落到这个程度的可能性是非常的小,毕竟涨起来容易跌下去难。

2021年下半年整个市场遇冷之后,不少老百姓都觉得房价应该回落吧,但事实证明房价在短时间内不可能出现大幅度的回落,当前房地产仍是国内最重要经济主体,如果房价出现大回落,必然影响各行各业。

预售制迎来变化?


房价回落无望了,另外一则信息却引起了老百姓广泛的关注,“取消公摊”对于这个问题,老百姓真的是吐槽已久,不少人都有着这样的经历,购买100平米的房子,套内面积仅有70平米,30平米的房子就这样被公摊出去了,业主们觉得自己花了钱就没有体验到真正的100平米。青岛某超高层建筑物,100平米的房子却只做了一个大单间,想想公摊有多大。

根据中国经济周刊报道显示,全国政委委员四川省工商联副主任、明宇集团董事长张建明表示:“前些年房地产之所以能高歌猛进,最重要的秘诀就取决于高杠杆依赖高杠杆,不少的房地产企业都盲目的扩张,盲目的追求规模膨胀,高风险的表现高杠杆,很大原因是跟房子的预售制度有着至关重要的关联”。

预售制迎来变化?


近几年关于楼市的“取消预售制”呼吁的声音变得越来越高了,今年1月份湖南省长沙市某楼盘到了交楼,时间许多,等待两年之久的业主前来收楼,到达现场之后才发现很多配套设施都并未完善,楼房内的水、电、燃各方面都没有通,甚至有部分楼宇电梯都未安装。对此开发商表示受到特殊原因的影响导致延期,并承诺下半年7月份之前一定建好,业主们也没办法,只能再一次地相信开发商了,类似这样的事情在全国各大城市都在陆续上演。

换个角度去考虑,开发商延期交楼,那么受伤的是购房者有没有相对应的金额来赔偿给购房者了,我想应该也就没有了吧!对于购房者来说,一方面是开发商在宣传的时候,把整个广告打得天花乱坠,周边的资源配套,小区的公共服务设施,住户结构,都是开发商的口头承诺而已,并没有具备相对应的法律效应。另外一方面偷工减料,不少的业主都觉得楼盘的建筑质量变得越来越差了,用高跟鞋把楼板踩穿了。

上述2点描述的房子起码还可以有或者是住院有一个关键的问题是房地产企业出现破产或者倒闭,并且建设中的期房,又有谁来接手呢,在行情好的时候,当然有别的开发商愿意接受,在如今这样的行情,哪个开发商又是这么傻去接受楼盘,自己资金回笼都已经成为了巨大问题了。

预售制迎来变化?


一旦真的出现烂尾,意味着已经缴纳的首付款没办法追回,并且还要承担30年的房贷,最终面临的结果是“钱财两空”,现如今房价这么高,买套房真的搭上了大半辈子的积蓄,最终只能眼睁睁的看着这些烂尾楼罢了。

影响着无数购房者的预售模式,是否要面临着“全面取消”,对于此问题,我们应该了解它的来源或者说存在的优点和缺点。

霍英东成立房地产公司在销售房产的时候首次提出预售制度,第1期交付定金50%,第2期。交付10%,第6期。交付余额10%,这就是预售制度的成绩,香港随着房地产的蓬勃发展,这种预售制度变得越来越成熟,而内地随着1998年的房改制度来临最终也向全国推开了。

早期我国城镇建设时,每年有超过2,000万人进到城市生活,住房供应量处于供不应求的状态,对于房企来说由于资金有限,一旦沉浸过多的楼盘,必然的会面临着资金周转不灵,于是就采取预售制度,很好地解决了资金回笼问题,疯狂的拿盘疯狂的扩张,最开始解决老百姓住房问题的预售模式好像变得会成为了房地产企业,撬动高杠杆最有利因素。

看看现在的房地产企业,盲目地过着不断的扩张,因此被负责高负的债务根据数据显示2020年全国百强房地产企业平均负债率为82%,如今出现了三高“高负债率、高杠杆、高融资”

预售制迎来变化?


防止负债率过高意味着资金链就会变得十分脆弱,一旦遭受到资金断裂问题稍有不慎就会出现破产“烂尾楼”等各方面的问题出现,根据房地产报告显示,2020年房地产,负债中有4个房地产负债率超过万亿超过千亿的房地产企业达到90%,仅有2%房企负债总额在同比下降一旦房地产企业出现破产会引起社会上一系列金融风险。

2021年的房地产再也不能像过去那样乱来,国家出台三道红线,针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%;负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息,负债总额上涨不能超过10%;踩两条红线有息,负债总额上涨不能超过5%;踩三道红线有息,负债总额不能上涨;即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%,要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定范围内。

两道红线,针对银行业,2021年1月1日,央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。

房地产企业在短时间内好像就已经不行了,根据公开数据显示2021年全国有343个房地产企业申请破产出现雷暴与债务危机的企业都不清楚,现阶段购房者也无奈,要买新房就必须等1~2年时间。

预售制迎来变化?


对于预售制问题,央媒人民日报发文《取消商品房预售制度,调研可先行》文章中用12个字明确的给出态度“取消预售制度,长期看或不可免”购房者最担心的问题是把钱交给了房地产企业,然后企业出现了资金链断裂,最后的问题就是会出现钱财两空,近两年多地收紧资金预售监管,2020~2021年10月中旬全国主要城市共计发布60次相关政策。

2019年广东省就出台《关于商品房预售制意见通知》表示逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性。

2020年海南省发布《关于建立房地产市场健康平稳发展城市主体责任制的通知》要求新出土地建设商品房规划的,要全部实现现房销售。

2022年湖南省发布《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》湖南省所有城镇规划范围内,新取得国有建设用地使用权预售商品房项目必须实施“交房即交证”。

预售制迎来变化?


取消预售制度对购房者来说是一件极好的事情,购买新房如同购买二手房,一般可以进到房屋内看真实的房源,感受采光、通风、视觉空间等各方面的因素,并不会像传统购买商品房一样要去看样板房。

取消预售制度,从本质上是对于房地产企业盲目发展进行很大的限制,另外也尽最大的可能保证了购房者的合法权益。


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