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2022年全力“稳楼市”,而不是学习美国,日本主动刺破泡沫

作者:早报网 时间:2022-04-10
导读:2022年的房地产走势怎么样?不少老百姓都猜测,应该会倾向于2021年下半年的局面吧,市场相对来说还是比较“冷”,房企的降价空间还在持续性地下探。进入到2022年以来,对房地产做的一系列政策都围绕着“稳楼市”的发展方向的,特别最近这几年时间,这个词语

2022年的房地产走势怎么样?不少老百姓都猜测,应该会倾向于2021年下半年的局面吧,市场相对来说还是比较“冷”,房企的降价空间还在持续性地下探。

进入到2022年以来,对房地产做的一系列政策都围绕着“稳楼市”的发展方向的,特别最近这几年时间,这个词语出现的频率高上了许多3月30日新浪财经发表文章显示,“2022年内60个城市出台稳楼市政策”。

2022年全力“稳楼市”,而不是学习美国,日本主动刺破泡沫


站在刚需购房人群的角度去考虑,当然希望房价持续性的下降,毕竟2021年新房的成交单价就已经开始回落,希望还能持续的回落10% 、20%,经济学家朱云来曾提到过,当前国内的房价真的是太高了,已经远远地超出老百姓可承受的范围内。

2016年全国楼市迎来普涨,平均房价达到了6797元每平米,根据易居研究院公开数据显示,2021年平均销售价格为10,218元每平米,整体房价涨幅达到了50%,这仅仅只是平均数值,根据贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米,4个一线城市平均房价6.5万元每平米;平均房价突破2万元每平方米的城市有20个;平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个;平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万;4座二线城市平均购房门槛超过300万,5座城市购房门槛在200~300万;9座城市购房门槛在100~200万;8座三线城市购房门槛在105~313万。这样的房价难免真的太贵了吧!中旬提到在当前的房价回落27%,才符合国内老百姓的收入水平。

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在绝大部分人看来,当前的房价真的太贵了,产生的泡沫也非常的大,现实中不少人都觉得应该要学习“美国和日本主动刺破房地产泡沫”。

我们觉得泡沫很大,实际上有部分专家认为当前国内房地产根本没有泡沫,如专家卢俊经济学家樊纲,均认为国内的房地产无泡沫,由此反观在前不久的论坛会议上提到“过去的20多年时间中,老百姓的平均收入比房价的平均收入要高”,说是这样说的,刚刚提到的房价分布就明确知道,这个数据好像并不太成立吧,平均数字与现在人口所集中的数据完全不成正比。

国内的房地产是否存在泡沫,我们应该理性地分析,经常划分的指标有4方面,房屋供需关系,房价收入比、房屋租售比、房屋空置。

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楼市供需关系

依据研究院数据显示,过去三年某国平均每年新供应商品房1000万套,需求量均为700万套,换句话说就是每年有多出300万套,从2019年开始就进入到供大于求的“局面”,而且整体的库存量节节高,2021年末,国内新建商品房库存量更是达到了5.2亿平方米,广义库存量37.7亿平方米,如此大的市场供应量,根据2021年房地产销售数据观看,基本上未来3不再建新的商品房,都难以销售完毕。

二手房的供应量也不少啊!全国60个重点城市二手房挂牌量已经突破了450万套,多个重点城市挂牌量已经突破了10万套,到重庆更是突破了20万套。无论是新房市场还是二手房市场,都出现了供大于求的局面。

房价收入比,根据诸葛找房数据显示,全国房价平均收入比达到了12.9 而且房价收入比并不是大家看到的平均数字12.9这么简单,深圳48.1北京46.8,上海45.8,三亚厦门房价收入比都已经超过了30,不吃不喝的情况下,需要20多年时间才能买得起一套小小房产,这样的房价收入比,无论从哪一个维度去观看,都已经超过了国际发展中国家的6~9倍。

房屋租售比,是衡量房地产的一个重要指标,正常租金回报应该是银行贷款利率加1%~2%,目前银行基础利率为5%,租金回报在6%~7%,全国所有重点城市基本上房价收入比都在1%~2%,与正常的水平差距甚远。

租售比这么高,并不是租金不够高,是因为房价太高了才导致这样局面出现,老百姓觉得房价应该夭折一半以上才符合老百姓的收入。

房屋空置率,目前国内的房产够30亿人居住,这句话听上去好像很夸张,实际上又好像有道理,根据西南财经大学调研报告显示,国内的房地产空置率约为22.6%有接近1.5亿套房子处于空置的状态,仅空置房产就占到近100,000亿的信贷资源,另外三四线城市的空置率远远超出老百姓想象的范围啊!

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另外报告显示国内的城镇居民住房更有率高达96%,户均1.5套拥有两套住房,家庭为31%,拥有三套住房的家庭为10.5%,这个数据真实性还是偏低的,因为众多城镇人口,老家农村还是拥有房子的,这些都并未在统计的范围内,我国可能将是一个全球拥有100%住房的国家。

通过试点不难发现国内的房地产泡沫还是很大的,究其原因是房价与收入好像并不成正比,正如朱云来所提到的那样,当前国内的房价回落27才%符合老百姓的收入水平。

国内为什么要选择稳楼市?

房地产是国内最重要的经济主体,房地产直接间接超过1亿个就业岗位,国内60%~70%的地方财政收入和30%~40%的国家GDP增速都是由房地产贡献的,如此之高的数据暂时还没有其他产业能代替,得了稳房价稳地价稳预期才是房地产未来发展的一个重要关键指标,如果房地产出现波动意味着就业人员、财政收入、GDP都会受到重大的打击。

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国家统计局长宁吉喆:“房地产是支柱产业,住房是居民消费”,中国城镇化促进常务委员会郑新立说:“即使发达国家房地产仍是拉动经济增长主要支撑产业,目前我国消费水平与发达国家差距仍较大,房地产会成为持久不衰的支柱产业”。2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿,同比下滑9%,仅仅是土地出让金就已经占到国家财政收入1/3,因为房地产还包含多项税费在内占比直接接近50%

有人应该要学习美日两国主动刺破泡沫,当前的房地产已经大大的压缩到实体制造业和科技发展,认真的观察,无论是美国还是日本,在经济上都存在一定的短缺,在这一次疫情中所有的问题都暴露出来了,欧洲地区仅有德国,有着较为完善的生产体系,才把疫情防控体现得淋漓尽致。

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进入到2022年,国内多次降准降息,资金并非是鼓励房地产市场的,更多都是鼓励微中型企业的发展方向,要用时间换空间的概念,等到房地产长效机制真正建成房地产行业也回归到常态,这样才是真正可发展的方向吧,并不是短时间内大跌或者大涨,这对于国家经济发展都处于不利。

2022年的房地产市场将会加速的分化,一二线城市,由于人口在持续地流入,整体的房价还是保持在相对稳定的状态,三四线城市人口在持续输出的过程中,未来房价并不会特别的可观,甚至会出现有价无市的局面,要谨慎购买三四线城市的房产。

2022年房地产市场的变化,该明确了


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