房龄60年 还有10%业主 不愿“原拆原建”

　　最近，浙江省开展城镇老旧小区自主更新试点工作的消息，引发了一波又一波的关注。以杭州拱墅区“浙工新村”、衢州江山市“永安里片区”项目为试点的积极探索，给不少老旧小区旧房解危改造趟出一条新路。之后，杭州不少老旧小区都开启了“原拆原建”民意调查。

　　不少居民盼着能以这种方式早日住进新房，当然，也有不同意见。

　　最近，潮新闻・钱江晚报“记者帮”接到多个小区居民的咨询。杭州溪畔花园小区4幢一位业主说，自家楼幢1956年建成，距今已60多年，“本以为这么古老的房子，这项提议（指原拆原建）一定是百分百通过，没想到一征集意见，只有90%左右的同意率。”

　　那些不愿“原拆原建”的业主，他们的顾虑是什么？“原拆原建”，对所有老旧小区都适用吗？

　　各有各的现实考量

　　难以统一的拆建意见

　　溪畔花园小区紧邻文一路，是文一街小学和杭州市十三中的学区房。小区一共21幢楼，除6到11幢（电梯房）没参与原拆原建意见征集，其他楼幢全部参与。

　　最古老的一幢就是靠近小区门口的4幢，建于上世纪50年代。外侧是层叠的砖墙，电线在墙壁上蜿蜒爬行，下水管道裸露在外；楼道内有漏水等情况。

　　4幢共3个单元，1单元6户，2单元9户，3单元5户。住户有的已在此地住了几十年，有的为学区不久前刚搬进……所有住户都填了原拆原建民意调查表。

　　业主吴女士（化名）告诉记者，4幢大部分业主都同意了，“不同意原拆原建的有3户。”

　　一位住户陈述了不同意的顾虑――“拆除后要到其他地方暂住，有没有补贴？”还有一户刚刚装修了房子，花了几十万。他说，如果原拆原建，装修投入岂不是白费了？“不会有相应的补偿。”

　　一楼有一户，有个不小的院子。“如今市中心哪里有这么大院子的户型。”这位住户对记者说，若是原拆原建，面对房产证面积与实际面积不符的情况，按哪个算？

　　小区其他几幢也有不少居民说出了各自不愿原拆原建的理由。“我年纪大了，不想折腾了，孩子也不在杭州。”一位居民说。

　　吴女士表示，原拆原建的好处显而易见，“但征求意见后，发现每一户都有自己的现实考量。现在，我们打算退一步，想要单独对4幢原拆原建，排除其他楼幢，但不知道这个办法是否可行？”

　　记者从西溪街道溪畔社区了解到，目前仍在等待政府出台相关细则，接着要先去做房屋评级，而后做居民工作，看是否能扩大同意比例。“等后续细则出台后，会尽力报送试试。”

　　此外，杭州闸弄口新村等多个小区也就“原拆原建”进行了民意调查，同样普遍存在意见不统一的情况。

　　从增量扩张到存量挖潜

　　专家：自主更新或是未来趋势

　　老旧小区自主更新，相比过去的统一拆迁安置来说是个新事物。居民统一意见，共同出资，原拆原建，杭州浙工新村就是个相对成功的案例。

　　浙工新村共有14幢，最早一幢建于1983年，原是浙江工业大学教职工宿舍。作为全省首个采取自主更新模式重建的危旧房小区，主要出资人是居民。在此基础上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。

　　出资的方法是：譬如业主原产权面积约74平方米，改造费用为1350元/平方米，需承担约10万元的重置费用；扩面20平方米，按照34520元/平方米，扩面费用大约是69万元；计划购买一个车位，费用约20万元，一共出资100万元。

　　浙工新村更新项目，2023年11月底正式开工，计划2025年竣工。

　　浙江清华长三角研究院新经济研究中心副主任吕淼说，杭州目前原拆原建的难点，一是居民意愿协调难度偏高。大规模的原拆原建项目需要巨额资金支持，尽管有如浙工新村居民自筹资金的成功案例，但并非所有小区都能做到，多数老旧小区居民对改造即便有意愿也难以短期内筹集上百万资金。二是老城区空间规划仍待优化调整，原拆原建涉及到复杂的空间利用和存量更新问题，需要市级层面做好统筹，明确整体空间规划方向及相关拆建区块的功能定位，并能提供相关的拆建指导和法律政策支持。三是配套设施的差异化布局。不同社区人口结构和人口属性存在较大差异，切莫改造方案千篇一律。

　　此外，杭州老旧小区自主更新，在资金筹措、政策帮扶、居民安置、运作市场化等方面还需要借鉴更多成功案例。

　　“如出台资金分担机制，鼓励本地房地产公司等社会资本参与，并提供给参与改造的居民必要的财政补贴。或者审慎制定出台市级统筹的原拆原建方案，明确空间布局、改造标准、安置方案、产权变更等内容，减少法律纠纷。”吕淼说。

　　杭州城镇化进程已进入了成熟期，城镇的开发边界渐趋稳定，城市建设方式必然会由原先的增量扩张转向存量挖潜。“拆建不仅能够有效盘活现有住宅用地资源，还能在一定程度上弥补老城区民生供给及市政设施布局不均衡不充分的问题。”吕淼表示。

　　吕淼建议，部分老龄化较高的小区可顺势摸排老龄人口的居住情况，在新建基础上增加家庭式紧急救助系统、智能化家居、智慧养老设备、公共空间升降梯等应用；部分外来人口及独居人口较多的小区，可顺势在公共区域加设健身房、影音厅、咖啡馆、宠物店等公共空间。“需要做好统筹，明确整体空间规划方向及相关拆建区块的功能定位，做好配套设施的差异化布局。”