首单住房租赁持有型不动产ABS获批

　　本报记者 毛艺融

　　6月3日，记者从上交所官网获悉，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“建信住租持有型不动产ABS”）项目状态为通过，近日已取得上交所无异议函。

　　有别于传统ABS（资产证券化）产品，建信住租持有型不动产ABS定位于权益型ABS，该产品是盘活存量资产、形成投融资良性循环方面的又一实践，是上交所在权益融资渠道和方式上的创新案例示范之一。

　　此外，权益型ABS进一步突出资产信用，产品一般采用平层结构，以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红，不再通过“优先劣后”的分层安排或引入主体信用来为产品进行增信。

　　“在推动经济高质量发展的大背景下，从主体信用逐步向资产信用转变的趋势越来越明显，企业对盘活存量、降低融资成本的需求也不断提升。”一位债券市场的资深研究人士说。

　　本次获批的建信住租持有型不动产ABS底层资产是位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区的三个保租房项目，资产成熟稳定。“本次入池的首批项目地理位置优越，交通、产业、环境等方面区位优势明显，且三个资产均已稳定运营，收入来源分散，现金流增长均较为稳健。”建信住租持有型不动产ABS项目的计划管理人中金公司相关负责人告诉记者。

　　建信住房租赁基金相关负责人告诉记者：“此次权益型ABS创新产品的获批，标志着市场资产盘活、存量流转新路径的打通，亦是以金融工具创新助力租购并举、推动建立住房金融服务新体系的重要突破，对促进投融资良性循环、推动长租公寓市场健康发展具有重要意义。”

　　记者了解到，相比传统不动产ABS产品，权益型ABS在激励机制、运营治理、流动性支持、二级市场交易、信息披露、扩募安排等方面有着更为市场化的机制设计。

　　“过往的ABS产品，投资机构很难介入底层资产的运营。”一位资深ABS投资人告诉记者，在产品治理和激励机制方面，本单产品将公司制治理原理和机制嵌入产品结构，引入计划管理人、投资人、运营统筹机构共同参与的“管理委员会”，使投资机构真正参与基础设施资产的运营决策。

　　在二级市场交易及信息披露方面，此次获批的权益型ABS产品创新设计了“开放退出流动性支持”机制，并通过季度披露估值、净值交易的方式为投资人提供二级市场交易价格的“锚”，在激活流动性的同时，稳定二级市场波动。“传统ABS在二级市场的流动性相对较低，而此次获批的产品在特定期限、一定限额内为投资者提供撮合交易，并提供了做市机制，在促进流动性的同时使产品净值稳定。”中金公司相关负责人表示。

　　此外，在扩募安排方面，此次发行的ABS产品预留了扩募的空间。“建信住房租赁基金目前在全国范围内已储备相关项目20余个，具备较为丰富的资产储备，为未来专项计划购入更多优质资产、实现产品扩募奠定良好基础，也为产品的持续稳健运行发展提供保障。”建信住房租赁基金相关负责人告诉记者。