直击万科业绩会：经营服务业务“学费”已交完，拿到了行业下半场的入场券

本文来源：时代财经 作者：林心林

“一张来之不易的答卷。”行业头部企业万科如此形容2022年的成绩单。回顾2022年的房地产行业，销售下跌、债务违约、股债双杀等消息不时传来，到今年的财报季，已有超60家上市房企发布了业绩亏损预告。

万科业绩发布会

3月30日晚，万科发布2022年度报告，实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%，在行业前所未有的震荡下，实现了万科董事会主席郁亮去年承诺的“企稳”。

截至2022年底，万科继续保持“绿档”。经营性现金流连续14年为正，净负债率43.7%，持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。同时万科的负债结构进一步优化，期末长期负债占比提高至79.5%，融资成本保持低位，新增融资的平均成本仅3.88%。国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

走过2022年，万科认为未来更关键的是要“认准大势”。“未来，行业无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。”郁亮在业绩会上表态。

市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”

国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%；销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%。据中指研究院统计，2022年TOP100房企销售总额同比下降41.3%。

新开工面积降幅亦扩大，2022年，全国房屋新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%，降幅较上年扩大28个百分点。房地产开发投资同比转负，全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%，为有统计数据以来的首次下降。

此外，行业融资能力萎缩，海外债务市场功能失效，流动性风险频现。在《致股东》信中，万科并不避讳地感叹，行业的残酷给公司经营造成了巨大压力。

对比曾经地产高歌猛进的时代，2022年行业可谓寒意十足，行业震荡中，万科的业绩实现了其董事会主席郁亮去年承诺的“企稳”，属实不易。

开发业务上，2022年，万科全年实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，较去年有所下降，位列行业前三。结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4444亿元，同比增长10.5%；结算毛利率为20.4%，开发业务的营业利润率为15.0%。

在2022年的特殊形势下，“保交付”成为行业重要课题。去年，在交付洪峰、施工时间受限等多重问题叠加下，万科开发业务新开工计容面积约1568.2万平方米，同比下降 52.0%，完成年初计划的81.7%；竣工面积保持增长，开发业务竣工计容面积约3629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%，共实现了超过34万套新房的平稳交付。

而随着社会经济活动恢复，房地产市场也在2023年开年迎来了一波回暖，尤其是2月份不少一二线城市商品房销售快速反弹，房地产市场预期正在改善。不过郁亮在业绩会上则认为，目前市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。在其看来，市场仍然处于温和恢复的阶段。

“3月以来，一二线新城市新房周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。”郁亮指出，国内新房需求上有天花板，下有保底线，新房市场无法再回到2021年历史峰值。

不过另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，郁亮认为一段时间内房地产市场仍能保持12亿平米左右的需求。

从过去一年投资拿地的力度，也可窥见万科对于市场的敬畏和谨慎。

去年3月年报发布之时，郁亮曾反思万科过去在授权管理方式、投资模式上的弊端。而财报显示，2022年，万科累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元，已开项目投资兑现度近90%，可见新增投资的精准度和投后管理进一步优化，过去几年的投资追高冒进等问题得到有效改善。

经营服务业务保持双位数增长

尽管房地产行业处于温和复苏通道，但万科认为，无论是从客户需求、城市发展、政策导向或是投资角度，行业都无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然趋势。

“新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显。”对于经营服务型业务的发展，郁亮如此说道。

数年前就着手布局多元业务赛道的万科，如今已逐步进入开花结果的时期，拿到了行业下半场的入场券。

2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。

其中一个重要里程碑是万物云于2022年完成分拆上市，并于年内营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。分业务看，万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长。同时，蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

物流业务、长租公寓、商业业务亦保持快速增长。

万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模全国第一。2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。

长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一。2022年，万科泊寓实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。与此同时，泊寓在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。

商业业务方面，2022年实现营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。财报显示，截至报告期末，万科累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），建筑面积1227.7万平方米。同时，过去一年万科集团内资源协同整合取得较大进展，印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理。

“万科在经营服务业务上的学费已经交完了。”在业绩会上，郁亮表示万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

事实上，近年来房企对于多元化业务的探索已有不少，但纵观行业转型情况，是否紧紧围绕不动产业务进行布局，以及布局赛道是否具有全面协同性，往往决定了企业多元化业务转型能否成功，并对企业发展形成良性作用。

对于经营服务业务的未来，郁亮充满了信心，其认为从中长期看万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入在2023年将会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

当然，经营性服务并不是一门“挣快钱”的生意，郁亮坦言“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。”

值得一提的是，目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放，而这对于万科经营性不动产打通“投融建管退”的闭环将带来更多助力。